ХТО ГОСПОДАР У ВАШОМУ БУДИНКУ? Вілкули, приватні ЖЕКи, мільйони та права мешканців, про які Вам не розповідають

Ви щомісяця платите за утримання будинку. Але чи знаєте, кому саме? За що? Скільки Ваших грошей витрачають на ремонт даху, скільки на прибирання, скільки отримує управитель і хто відповідає, якщо все це не працює?

У Кривому Розі сформувалася дивовижна система. Компанії збирають із мешканців плату, люди роками скаржаться на аварійні покрівлі, несправні труби та занедбані під'їзди, а відповідь часто однакова: грошей немає, це не наша компетенція, звертайтеся до інших.

Але я перевірив українське законодавство, судову практику, дані YouControl, рішення Криворізької міської ради та досвід Тернополя, Житомира і Кропивницького.

І з'ясував головне: у багатьох випадках мешканці мають значно більше прав, ніж їм розповідають. А управителі - значно більше обов'язків, ніж готові визнавати.

ГОЛОВНЕ, ЩО ВАРТО ЗНАТИ

Управитель не є власником Вашого будинку. Спільне майно належить співвласникам. Управитель зобов'язаний виконувати договір, вести окремий облік коштів кожного будинку, звітувати про роботи та реагувати на порушення якості послуг. А співвласники мають право обрати іншого управителя.

1. Платите за квартиру? Ні. Ви оплачуєте управління спільним майном

У багатьох криворіжців досі збереглося радянське уявлення: будинок належить ЖЕКу, місто повинне його ремонтувати, а мешканець сплачує невелику квартплату й чекає.

Юридично це давно не так.

Відповідно до Закону України №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», власники квартир і нежитлових приміщень одночасно є співвласниками спільного майна будинку.

До нього, зокрема, належать дах, фундамент, несучі конструкції, сходові клітки, допоміжні приміщення та інженерні системи, які обслуговують більше одного приміщення.

Це означає, що жоден приватний ЖЕК не стає власником покрівлі тільки тому, що щомісяця виставляє рахунки. І міська рада не може вільно розпоряджатися спільним майном громадян так, наче воно досі належить комунальному господарству.

Управитель - це виконавець послуги. Співвласники - замовники та власники майна.

Проблема в тому, що в реальному житті ця конструкція часто працює навпаки. Управитель поводиться як незмінний господар, а мешканці просять його про ремонт, наче це особиста послуга з доброї волі.

2. Хто юридично може управляти багатоквартирним будинком?

Стаття 9 Закону №417-VIII передбачає управління будинком його співвласниками. Залежно від обраної форми вони можуть управляти ним безпосередньо, передати функції професійному управителю або створити ОСББ.

Форма	Хто вирішує	Хто виконує роботи
Безпосереднє управління	Збори співвласників	Найняті виконавці за відповідними рішеннями та договорами
ОСББ	Загальні збори об'єднання	ОСББ власними силами або підрядники
Професійний управитель	Співвласники, або в передбачених законом випадках конкурс органу місцевого самоврядування	Управитель та залучені ним підрядники

Якщо співвласники не визначили форму управління, у передбачених законом випадках виконавчий орган міської ради призначає управителя за конкурсом. Такий договір може укладатися від імені співвласників уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.

Ось чому фраза «я особисто нічого із ЖЕКом не підписував» не завжди означає відсутність чинного договору.

Але вона точно не означає, що Ви назавжди втратили право вирішувати долю будинку.

3. Що ЖЕК зобов'язаний робити за Ваші гроші: конкретний перелік

Тепер найкорисніша частина. Відкрийте наказ Мінрегіону №190 від 27 липня 2018 року.

Цим документом затверджено обов'язковий перелік робіт, витрати на які включаються до утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Застосовувати його слід з урахуванням закону, обраної моделі договорів щодо комунальних послуг і кошторису конкретного будинку.

Поточне утримання та технічне обслуговування

До переліку належать технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем водопостачання, водовідведення, опалення, гарячої води, зливової каналізації та електропостачання; ліфтів, диспетчеризації, вентиляційних і димових каналів, протипожежних систем та іншого спільного обладнання.

Окремо передбачено поточні ремонти конструктивних елементів будинку, внутрішньобудинкових систем і технічних пристроїв.

Серед інших робіт - прибирання місць загального користування, дератизація, дезінсекція, освітлення під'їздів, електроенергія для роботи ліфтів та іншого спільного обладнання, зимове утримання відповідної прибудинкової території.

Важливе уточнення. Обслуговування певних внутрішньобудинкових мереж може виконувати не управитель, а постачальник відповідної комунальної послуги, якщо укладено індивідуальний договір із обслуговуванням внутрішньобудинкових систем. Питання газових мереж також має спеціальне правове регулювання.

Прибирання території залежить від її правового статусу. Якщо земля навколо будинку не оформлена у власність або користування співвласників, включення відповідних витрат до кошторису має відповідати спеціальним умовам закону, зокрема щодо згоди споживачів і погодження меж території.

Тому перевіряти треба не лише загальний перелік. Потрібно бачити договір, кошторис та межі відповідальності саме Вашого будинку.

4. Хто ремонтує дах, стояк, підвал і ліфт?

На цьому питанні побудована, здається, половина комунальної бюрократії Кривого Рогу. Кожен щось обслуговує, але коли стається аварія, раптом з'ясовується, що ремонтувати нікому.

Насправді відповідь залежить від того, чи є майно спільним, який характер ремонту потрібний і хто за договором відповідає за відповідну систему.

Проблема	Хто відповідає	Що перевірити
Протікає дах	Управитель або ОСББ організовує належне утримання. Поточний ремонт - за договором і кошторисом. Капітальний - за окремим рішенням та фінансуванням.	Акт огляду, дефектний акт, кошторис, план ремонту.
Прорвало спільний стояк	Управитель або виконавець комунальної послуги залежно від договорів та меж відповідальності.	Межу балансової та експлуатаційної відповідальності, модель договору.
Немає води	Водопостачальник відповідає за свою частину мережі та якість послуги; внутрішні системи - за умовами договорів.	Тиск на вводі, несправності мереж, акт спільного обстеження.
Не працює ліфт	Управитель або ОСББ організовує утримання і технічне обслуговування через уповноважених фахівців.	Договір обслуговування, журнали оглядів, акт несправності.
Не прибирають під'їзд	Виконавець, визначений договором управління чи рішенням ОСББ.	Графік, періодичність, акти виконаних робіт.
Потрібна заміна всієї покрівлі	Співвласники вирішують питання капітального ремонту й фінансування з урахуванням законодавства та програм підтримки.	Технічний висновок, проєкт, рішення зборів, джерела співфінансування.

Управитель не має права автоматично називати будь-яке пошкодження «капітальним ремонтом», щоб нічого не виконувати. І навпаки, мешканці не можуть вимагати безоплатної повної реконструкції будинку лише на підставі звичайного договору з утримання.

Межа між цими ситуаціями має визначатися документами, а не настроєм диспетчера.

5. Верховний Суд уже пояснив це криворізькому «Сітісервісу»

Це одна з найсильніших частин нашого розслідування.

29 лютого 2024 року Верховний Суд розглянув справу №216/6787/21 щодо ремонту покрівлі житлового будинку, який обслуговував «Сітісервіс-КР».

Позивач скаржився на тривалі протікання. У матеріалах справи зазначено, що ремонт покрівлі планувався ще з 2018 року, але неодноразово переносився.

Управитель посилався, зокрема, на те, що капітальний ремонт потребує окремого рішення співвласників і фінансування.

Судова історія закінчилася для компанії не так, як їй хотілося.

Результат: суди зобов'язали «Сітісервіс-КР» здійснити поточний ремонт покрівлі та даху. Верховний Суд залишив відповідні рішення без змін.

Постанова Верховного Суду від 29.02.2024, справа №216/6787/21, документ №117402332.

У цій справі також наведено історичний тариф 2017 року: 4,3836 грн за квадратний метр, із яких 1,0168 грн припадало на поточний ремонт. Суди аналізували, чому за наявності відповідної складової в тарифі ремонт не було проведено.

Ці цифри стосуються конкретного будинку та старого тарифного періоду. Їх не можна застосовувати як актуальний тариф усього Кривого Рогу.

Але юридичний висновок надзвичайно важливий: обов'язок управителя виконати поточний ремонт не зникає тільки тому, що він хотів би отримати окремі гроші на капітальний.

І це вже не коментар у Facebook. Це судовий документ, який можна прикласти до обґрунтованої претензії, якщо обставини Вашого будинку аналогічні.

6. Закон 2026 року: вимагайте звіт, а не чергову казку

А тепер найцікавіше.

25 березня 2026 року ухвалено Закон №4825-IX, який, серед іншого, змінив правила звітування управителів. Зміни набрали чинності 15 квітня 2026 року.

У чинній редакції статті 18 Закону «Про житлово-комунальні послуги» прямо передбачено:

1. Управитель веде окремий облік доходів і витрат щодо кожного багатоквартирного будинку.

2. Не менше одного разу на квартал готує звіт про фактично надані послуги та виконані роботи окремо для кожного будинку.

3. Повідомляє співвласникам, де можна ознайомитися зі звітом.

4. За зверненням співвласника зобов'язаний протягом 10 днів надати звіт за відповідний місяць або місяці.

5. Зобов'язаний зберігати звіти щонайменше три роки.

Ось і вся магія. Ви не повинні вірити на слово, що прибиральниця приходила, дах обстежували, стояк ремонтували, а гроші витратили правильно.

Вимагайте побудинковий звіт.

Але не плутайте звіт про роботи з автоматичним правом отримати всі банківські виписки та комерційні документи будь-якого приватного підрядника. Обсяг інформації, доступної співвласнику, визначають закон і договір. При цьому облік доходів і витрат саме Вашого будинку має бути доступним.

Джерела: Закон №4825-IX та стаття 18 Закону №2189-VIII.

7. Що входить у тариф і чому компанія не може просто назвати будь-яку ціну?

Ціна послуги управління за чинною моделлю зазвичай визначається договором у розрахунку на квадратний метр загальної площі приміщення, якщо інше не передбачено договором.

Вона складається з витрат на утримання та поточний ремонт спільного майна і винагороди управителю.

Кошторис - невід'ємна частина договору.

Там мають бути конкретні роботи й витрати. Управитель має право перерозподіляти витрати між статтями кошторису в межах одного будинку за правилами постанови Кабміну №712, але такий перерозподіл не повинен погіршувати якість чи порушувати періодичність послуг.

Тобто заощадження на прибиранні не дає автоматичного права просто забути про прибирання.

Так само наявність прибутку компанії не означає, що вона зобов'язана оплатити за власний рахунок будь-який капітальний ремонт. Проте це й не дає підстав відмовлятися від договірних зобов'язань.

Коли Вам кажуть «платіть більше», попросіть показати попередній кошторис, запропонований новий, фактичні витрати та роботи за попередній період.

Тоді розмова буде предметною.

Правова основа: Постанова КМУ №712, стаття 10 Закону №2189-VIII.

8. Кривий Ріг: хто отримав житловий фонд і чому це важливо?

Переходимо від законів до нашого міста.

Сьогодні частину житлового фонду Кривого Рогу обслуговують приватні управителі, зокрема «Сітісервіс-КР», «УЮТ-2011», «Житлосервіс-КР», «Житлокомцентр», «Дивобуд», «Комбінат благоустрою», «Дом.Ком» та інші.

На офіційному сайті міськради у грудні 2025 року опублікували перелік компаній із контактами для участі в програмі «Теплий дім».

Проте сама наявність компанії в міському переліку ще не пояснює, за яким договором і з якого часу вона керує кожним конкретним будинком.

Для цього необхідний поадресний реєстр управителів із договорами та їхніми змінами.

Договорам більше десятиліття. І вони досі можуть діяти

У 2013-2014 роках у Кривому Розі відбувалися конкурси з визначення управителів житлових будинків. Про перемогу «Сітісервіс-КР», «УЮТ-2011» та «Житлосервіс-КР» ідеться, зокрема, у судовій ухвалі від 5 лютого 2016 року.

Це документ, що відтворює матеріали тодішнього кримінального розслідування, а не самі протоколи конкурсної комісії. Тому підстави присудження кожного лота необхідно перевіряти за оригінальними конкурсними матеріалами.

Надзвичайно показова інша справа.

У рішенні Дзержинського районного суду Кривого Рогу від 29 серпня 2024 року, справа №210/676/24, наведено відповідь міського департаменту, що договір із «Сітісервіс-КР» від 27 грудня 2013 року залишався чинним для відповідного будинку.

Позивач стверджував, що компанія незаконно здійснювала управління і безпідставно вимагала оплату. Але суд відмовив у позові, вважаючи наведені докази недостатніми.

Отже, проста фраза «ми його не обирали» не гарантує перемоги в суді. Потрібно з'ясувати правову основу призначення, дію договору, порядок його припинення та належно оформити рішення співвласників.

Ось головне питання до міського керівництва: чому старі договори та їх фактичне виконання залишаються настільки непрозорими для багатьох мешканців, якщо саме від цих документів залежать їхні гроші та стан житла?

9. Три компанії, один контрольний власник і понад 253 мільйони гривень доходу

Перевірка YouControl виявляє цікаву структуру власності.

ТОВ «Сітісервіс-КР» (38788964), ТОВ «УЮТ-2011» (37861681) і ТОВ «Житлосервіс-КР» (38334911) мають одного контрольного учасника - Віталія Григоровича Трофименка, якому в кожній із трьох компаній належить по 75%.

У двох компаніях іншими 25% володіє Ірина Ігорівна Смєла, а у «Житлосервіс-КР» - Сергій Євгенович Смєлий.

Компанія	Дохід 2025, грн	Працівників
Житлосервіс-КР	103 430 000	6
УЮТ-2011	81 134 000	6
Сітісервіс-КР	69 162 000	12
Разом	253 726 000	24

253,726 млн грн сукупного доходу за 2025 рік. Саме доходу, не чистого прибутку, не бюджетних дотацій і не встановлених збитків.

Але є ще одна цікава деталь: у фінансовій звітності цих трьох юридичних осіб сумарно зазначено лише 24 працівники.

Це не доводить відсутності ремонтних бригад. Виконання робіт може бути передане субпідрядникам.

Однак виникають конкретні запитання. Скільки людей реально працює на обслуговуванні будинків? Хто виконує аварійні ремонти? Які підрядники залучені? Хто контролює їхню роботу? Чи вистачає персоналу для відповідності умовам кожного договору?

Джерела фінансових показників: Житлосервіс-КР, УЮТ-2011, Сітісервіс-КР. Дані за 2025 рік.

10. Депутат міськради та зв'язки з Вілкулами: де закінчуються документи і починаються припущення?

Ірина Смєла, співвласниця двох компаній, є дружиною Сергія Смєлого. Це прямо відображено в декларації Сергія Смєлого за 2025 рік.

Сам Сергій Смєлий - депутат Криворізької міської ради. На офіційному сайті зазначено, що його обрали від ОПЗЖ, а нині він належить до депутатської групи «За Кривбас! За Україну».

Тобто родинний і корпоративний зв'язок із чинним депутатом є документально підтвердженим.

А що з Вілкулами?

У жовтні 2020 року УНІАН та 24 канал переказували журналістський матеріал, автори якого пов'язували приватних житлових управителів із політичним оточенням Вілкулів і висували версії про прихований контроль.

Однак публічні твердження журналістів того часу не є доказом того, що Юрій або Олександр Вілкул нині володіють цими підприємствами.

У відкритих корпоративних даних, перевірених через YouControl, нинішніми прямими власниками фігурують інші особи.

Тому правильне питання не «чиє це все насправді?» без доказів, а які рішення місцевого самоврядування створили й підтримують цю систему та чи впливали на них приватні або політичні інтереси.

Юрій Вілкул станом на осінь 2026 року виконує обов'язки міського голови як секретар міськради. Це підтверджує офіційна інформація про сесії міськради.

Олександр Вілкул як голова Ради оборони міста виступає публічним представником багатьох міських ініціатив. Наприклад, у повідомленні міськради від 29 жовтня 2026 року він розповідав про реалізацію програми «Теплий під'їзд».

Але політичний вплив, формальні управлінські повноваження та право власності на приватне підприємство - три різні речі.

І саме їх потрібно розмежовувати, коли ми перевіряємо відповідальність за стан житлового фонду.

11. Ще один документ із питаннями до міста: програма «Теплий дім»

5 березня 2026 року на офіційному сайті Криворізької міської ради оприлюднили перелік будинків, відібраних для фінансування поточного ремонту систем централізованого опалення за програмою «Теплий дім».

У списку дев'ять компаній-управителів і загалом 79 будинків.

Управитель	Будинків
УЮТ-2011	23
Житлокомцентр	16
Дивобуд	13
Дом.Ком	7
Житлосервіс-КР	7
Сітісервіс-КР	6
Комбінат благоустрою	4
Смартбуд-КР	2
УК Центробуд	1

На три компанії зі спільним контрольним власником - «УЮТ-2011», «Житлосервіс-КР» та «Сітісервіс-КР» - припадає 36 із 79 будинків, або приблизно 45,6% саме цього оприлюдненого переліку.

Це не означає, що їм перерахували 45,6% бюджетних коштів. Будинки можуть мати різну вартість робіт, а затвердження переліку не дорівнює фактичній оплаті.

Але концентрація заявок - конкретна підстава перевірити розподіл фінансування.

Де повна поадресна таблиця? Скільки коштує ремонт кожного будинку? Яка частина витрат припадає на бюджет, яка на співвласників? Хто підрядник? Які акти вже підписані?

Місто має не лише розповідати про успіхи програми, а й забезпечувати можливість перевірки використання бюджетних коштів.

Водночас було б неправильно стверджувати, що в Кривому Розі нічого не ремонтують. У повідомленні міськради від 29 жовтня 2026 року зазначено, що за напрямом «Теплий під'їзд» уже завершено заміну вікон у 63 будинках, встановлено 1015 конструкцій. Це заявлені міською радою результати іншого напряму тієї ж програми; для незалежного підтвердження потрібні акти виконаних робіт.

Питання не в тому, чи здатне місто показати успішний ремонт. Питання в тому, чи існує справедлива й перевірювана система, яка дозволяє кожному будинку отримати необхідну допомогу за прозорими критеріями.

12. Тернопіль: ремонти за принципом співфінансування

Тепер подивімося на інші українські міста.

У Тернополі у 2026 році діє програма ремонту житлового фонду на умовах співфінансування.

Згідно з офіційним повідомленням міськради від 28 січня 2026 року, затверджено титульний список робіт, до якого увійшли ремонти покрівель, внутрішньобудинкових інженерних мереж, ліфтів та інших конструктивних елементів.

У повідомленнях міськради від вересня й жовтня 2026 року наведено механізм: 70-80% вартості відповідних ремонтів забезпечує бюджет громади, решту - співвласники.

Пріоритетність залежить, зокрема, від готовності співвласників виконати фінансові умови програми. Якщо ОСББ не зібрало свою частку, будинок може залишатися в списку, але роботи переносять.

Цей підхід не ідеальний. У будинку з бідними мешканцями навіть 20% вартості ремонту може виявитися непосильною сумою. Але перевага моделі очевидна: є визначений механізм, публічний список і зрозуміле джерело фінансування.

У Кривому Розі також існують програми підтримки. Тому запитання не в тому, чому ми нічого не робимо за прикладом Тернополя. Запитання - чи достатньо зрозумілі мешканцям криворізькі правила відбору, співфінансування та контролю?

Документ: Тернопільська міськрада, 15.10.2026.

13. Житомир: реєстр тих, кого обрали самі мешканці

Житомир цікавий не лише програмами ремонту.

На офіційному сайті Житомирської міськради є окремий розділ житлово-комунальних питань. У ньому оприлюднюють перелік протоколів зборів співвласників щодо визначення управителя, а також контакти управителів, яких обрано мешканцями або призначено за конкурсом.

Крім того, на сайті є інформація про черговість відбору заявок на капітальні ремонти за програмами співфінансування.

Це не гарантує, що всі житомирські будинки ідеально утримуються. Але такий реєстр вирішує базову проблему доступу до інформації.

Мешканець може шукати, хто обраний управителем, а не витрачати місяці на переписку з кількома департаментами.

До того ж відділ житлового господарства офіційно визначає серед своїх функцій приймання й зберігання протоколів зборів співвласників та ведення відповідного реєстру.

Саме такого рівня поадресної відкритості варто вимагати від Кривого Рогу - незалежно від того, хто сьогодні керує конкретним будинком.

14. Кропивницький: 90% на капітальний ремонт ОСББ

10 вересня 2024 року Кропивницька міськрада затвердила програму підтримки ОСББ на 2024-2028 роки.

У офіційному повідомленні прямо зазначено схему співфінансування 90% із міського бюджету та 10% від співвласників для визначених програмою капітальних ремонтів.

Загальний запланований ресурс програми становив 54,36 млн грн на п'ять років. Це план, а не твердження про вже фактично оплачені роботи.

Цікаво, що самі кропивницькі посадовці в цьому документі визнавали проблему. На початок 2024 року, за їхніми даними, приблизно 80,3% житлового фонду громади обслуговували комунальні підприємства, а будинки ОСББ становили 13,9%.

Тобто Кропивницький не є прикладом повної приватизації управління будинками. Навпаки, це місто із значною роллю комунальних управителів.

Але воно застосовує фінансовий стимул, щоб мешканці брали на себе організоване управління спільним майном.

Важливий нюанс: програма 90/10 стосується ОСББ, які відповідають її умовам, а не автоматично кожного будинку міста.

І в цьому головний урок для Кривого Рогу. Замість того щоб роками пояснювати, чому грошей на ремонт немає, можна побудувати систему, в якій співвласники знають точні умови отримання бюджетної підтримки, а черга й результати є публічними.

15. Чотири міста: хто що пропонує мешканцям?

Місто	Підтверджений механізм	Що варто перевірити
Кривий Ріг	«Теплий дім», фінансування визначених заходів через управителів	Поадресні суми, критерії, акти, частки фінансування
Тернопіль	70-80% бюджетного співфінансування визначених ремонтів	Доступність для малозабезпечених будинків, фактичне виконання
Житомир	Публічні переліки протоколів вибору управителів, контакти, черги співфінансування	Повнота й актуальність реєстрів, якість роботи
Кропивницький	Програма підтримки ОСББ 90/10 на 2024-2028 роки	Обсяги фактичного фінансування та можливість участі будинків без ОСББ

Це не рейтинг міст і не оцінка того, де дахи ремонтують швидше. Для такого висновку потрібні співставні показники аварійності, вартості робіт, кількості заявок і результатів.

Але порівняння доводить інше: міська житлова політика може використовувати різні інструменти. Відмовка «така система всюди» не пояснює, чому у конкретному місті бракує прозорого обліку, контролю або дієвого механізму зміни управителя.

Це розслідування можна продовжити

Я хочу перевірити не лише назви управителів, а й договори, кошториси, фактичні оплати, підрядників та якість ремонтів у Кривому Розі. Якщо вважаєте, що така робота потрібна місту, підтримайте незалежну журналістику.

ПІДТРИМАТИ АВТОРА

16. Як перевірити, куди ЖЕК витрачає Ваші гроші

Почніть не зі сварки з диспетчером, а з документів.

Зверніться до управителя письмово та попросіть:

Повну копію договору управління Вашим будинком і всіх чинних додатків.
Побудинковий кошторис на поточний рік.
Звіти про фактично виконані роботи за потрібні місяці.
Облікову картку доходів і витрат будинку та інформацію про доступ до неї.
Графіки технічного обслуговування, поточних ремонтів, прибирання.
Акти обстежень аварійних ділянок і дефектні акти.
Відомості про підрядників, які виконували конкретні роботи, у межах передбаченого законом та договором доступу.
Пояснення, які витрати включено до ціни управління, а які потребують окремого фінансування.

Зверніть увагу: якщо йдеться про інформацію, яку управитель зобов'язаний надавати за спеціальною нормою статті 18 Закону №2189-VIII, діють встановлені нею строки. Для інших документів порядок доступу може відрізнятися.

Не всі приватні управителі є замовниками за Законом «Про публічні закупівлі». Тому відсутність певного ремонту в Prozorro сама собою не доводить, що ремонту не було. У таких випадках ключові документи - договір управління, кошторис, звіт та акти робіт.

17. Готовий текст вимоги до управителя

Скопіюйте цей текст, впишіть свої дані й надішліть через підтверджений канал зв'язку. Найкраще мати доказ вручення.

Керівнику __________________________

Від співвласника квартири №____
будинку за адресою __________________________
ПІБ __________________________
Контакт для відповіді __________________________

ЗВЕРНЕННЯ

Я є співвласником багатоквартирного будинку за вказаною адресою. На підставі статей 8, 10, 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком прошу:

1. Надати звіт про фактично надані послуги та виконані роботи з управління нашим багатоквартирним будинком за ____________ 2026 року відповідно до частини другої статті 18 Закону №2189-VIII.

2. Повідомити спосіб ознайомлення з обліком доходів і витрат саме нашого будинку та надати відповідну інформацію у порядку, визначеному договором.

3. Надати для ознайомлення чинний договір управління, кошторис витрат, графіки обслуговування та план поточних ремонтів.

4. Повідомити, які роботи із технічного обслуговування і ремонту виконувалися за вказаний період, їх обсяг та періодичність.

5. У разі наявності невиконаних робіт повідомити причини, план подальших дій та відповідальну особу.

Звіт за відповідний місяць прошу надати у передбачений статтею 18 Закону №2189-VIII десятиденний строк. Щодо інших документів прошу повідомити порядок і строки надання згідно із законодавством та договором.

Дата ____________
Підпис ____________

Якщо управитель відповість «це комерційна таємниця», попросіть послатися на конкретну норму й пояснити, чому вона нібито скасовує право співвласників на доступ до побудинкового обліку.

18. Як правильно оформити претензію, щоб вона мала юридичне значення

Звичайний дзвінок до диспетчера може допомогти організувати ремонт. Але для подальшого спору потрібна фіксація порушення.

Стаття 27 Закону «Про житлово-комунальні послуги» та постанова Кабміну №1145 передбачають процедуру перевірки якості послуг і складання акта-претензії.

Алгоритм:

Повідомте управителя або виконавця комунальної послуги про конкретне порушення та зафіксуйте звернення.
Вимагайте перевірки. Представник повинен прибути у строк, визначений договором, але не пізніше однієї доби після отримання претензії.
За результатами огляду складається акт-претензія. Зафіксуйте дату, характер проблеми, обсяг ненаданої або неякісної послуги.
Якщо представник не прибув у визначений строк або безпідставно відмовився підписати акт, законодавство передбачає можливість оформити його за участі щонайменше двох споживачів.
Надішліть належно оформлений акт виконавцю з підтвердженням вручення.
Вимагайте розгляду претензії та належного перерахунку плати за підтверджені порушення.

За загальним правилом виконавець або управитель розглядає зареєстрований акт-претензію протягом п'яти робочих днів і повідомляє результат. Ненадання відповіді в установлений строк має передбачені законом наслідки.

Офіційне роз'яснення: Держенергонагляд, порядок дій споживача.

І запам'ятайте: самовільно припиняти оплату за чинним договором - ризикований спосіб боротьби. Краще юридично підтвердити ненадання послуг, вимагати перерахунок і за необхідності звертатися до суду.

19. Як змінити управителя: практична інструкція

Найважливіше запитання, яке багато хто навіть не намагається поставити: а чи можна звільнити ЖЕК?

Так. Але юридично правильніше говорити про рішення співвласників щодо зміни управителя та припинення відповідного договору.

Крок перший. Створіть ініціативну групу

Відповідно до статті 10 Закону №417-VIII, ініціатором зборів співвласників може бути група не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Не плутайте це зі спеціальною процедурою установчих зборів ОСББ.

Крок другий. Підготуйте документи

З'ясуйте склад співвласників, площі квартир і нежитлових приміщень, отримайте пропозиції альтернативних управителів, підготуйте умови нового договору та проєкт рішення.

Крок третій. Належно повідомте всіх співвласників

Повідомлення про збори слід направити не пізніше ніж за 10 календарних днів у передбачений законом спосіб. У ньому мають бути дата, час, місце, порядок денний та необхідні відомості про можливість дистанційної участі.

Крок четвертий. Проведіть голосування

За загальним правилом статті 10 Закону №417-VIII рішення про обрання управителя приймається голосами власників приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі квартир і нежитлових приміщень будинку.

Існують спеціальні правила для окремих питань та ситуації, коли одна особа володіє половиною чи більшою частиною площі. Не застосовуйте один поріг голосів до всіх рішень без перевірки закону.

Якщо необхідної більшості не досягнуто під час зборів, закон передбачає письмове опитування у встановлений строк, який для зборів співвласників може становити до 45 календарних днів.

Крок п'ятий. Оформіть протокол і повідомте старого управителя

Протокол має містити результати поіменного голосування. У передбачених законом випадках його примірник передається на зберігання до виконкому.

Для конкурсного управителя законом передбачено право співвласників достроково припинити договір після рішення про зміну форми управління або обрання іншого управителя з належним письмовим попередженням, як правило, щонайменше за два місяці.

Якщо у Вас старий договір 2013-2017 років, окремо перевірте його правовий режим і перехідні норми закону.

Крок шостий. Прийміть будинок із документами

Після припинення договору управитель повинен передати технічну документацію та передбачені законом відомості щодо ремонтів, аварій, доходів і витрат новому управителю або уповноваженій співвласниками особі.

Для договорів управління стаття 18 Закону №2189-VIII передбачає передачу визначених документів не пізніше дня, що настає за днем припинення договору.

Необхідно оформити також остаточні розрахунки та перевірити стан спільного майна.

Важливо: створення ОСББ саме собою не означає, що мешканці зобов'язані все ремонтувати власноруч. ОСББ може найняти професійну компанію, укласти договори з підрядниками й контролювати їх.

20. А якщо у будинку живуть лише троє людей?

Це особливо актуально для старих будинків Кривого Рогу, де частина мешканців виїхала, квартири порожні, а технічний стан погіршується.

Треба відрізняти кількість людей, які фактично проживають, від кількості юридичних співвласників та належних їм голосів.

Навіть якщо фізично в будинку залишилося троє мешканців, власників квартир може бути значно більше. Їхня відсутність не скасовує права голосу й обов'язку брати участь у витратах на утримання спільного майна.

Водночас організувати збори в таких умовах складніше. Закон допускає визначені способи дистанційної участі та письмового опитування.

Якщо проблема загрожує життю, не слід чекати завершення багатомісячного організаційного процесу: необхідно негайно повідомляти аварійну службу та відповідальних виконавців, документувати загрозу й вимагати безпечних невідкладних заходів.

21. Що робити, якщо вода тече на електрощиток?

Уявімо ситуацію: дах протікає, вода потрапляє до електропроводки, а управитель каже, що ремонт запланований на наступний рік.

Це вже не звичайна суперечка про тариф.

Якщо є ризик ураження струмом, пожежі чи руйнування конструкцій, потрібно терміново повідомити аварійні служби. Не торкайтеся мокрого обладнання, не намагайтеся самостійно втручатися в електрощитову.

Вимагайте від управителя не лише план ремонту, а й оцінку безпечності експлуатації, акт огляду та невідкладні заходи для усунення загрози.

Інше питання - хто фінансуватиме повноцінний ремонт. Але вирішення фінансового питання не повинно підміняти необхідність захистити людей від безпосередньої небезпеки.

22. Що має зробити Кривий Ріг, щоб перестати жити в системі відписок?

Я переконаний, що питання не вирішиться простою заміною одного директора. Аби змінити систему, потрібні правила, які однаково працюватимуть для приватних управителів, комунальних підприємств і ОСББ.

По-перше, місту потрібен відкритий поадресний реєстр управителів. Без здогадок та телефонних квестів.

По-друге, кожен будинок має отримати доступ до договору, кошторису, побудинкового обліку, звітів і графіків робіт.

По-третє, усі міські програми ремонту необхідно публікувати з конкретними будинками, сумами, критеріями відбору, підрядниками й статусом виконання. Особливо тоді, коли витрачаються бюджетні кошти.

По-четверте, слід запровадити регулярну оцінку якості роботи управителів: кількість заявок, прострочені аварійні ремонти, виконання кошторисів, кількість претензій і результати незалежних оглядів.

По-п'яте, мешканцям потрібна зрозуміла юридична допомога щодо зборів співвласників і зміни управителя. Без цього право на вибір існує переважно на папері.

По-шосте, необхідно перевіряти корпоративні зв'язки підрядників та управителів через відкриті реєстри й аналітичні системи, зокрема YouControl. Не для того, щоб автоматично називати всі пов'язані компанії порушниками, а для виявлення конфліктів інтересів і ризиків для бюджету.

І нарешті, публічні звіти міського керівництва мають містити не тільки кількість встановлених вікон або освоєних коштів, а й кількість невирішених аварійних проблем, строки їх усунення та пояснення причин затримок.

23. Питання до Юрія та Олександра Вілкулів

Містом юридично керує не абстрактна «система». Місцева рада, її виконком і департаменти мають конкретні повноваження та відповідальних посадовців.

Юрій Вілкул виконує обов'язки міського голови. Олександр Вілкул активно представляє міські програми публічно, хоча його статус голови Ради оборони не тотожний повноваженням міського голови.

Тому я хотів би почути відповіді на конкретні запитання.

Перше. Чи готовий виконком оприлюднити повний актуальний реєстр договорів управління багатоквартирними будинками, у тому числі тих, які діють із 2013-2014 років?

Друге. Чи проводився аудит виконання зобов'язань компаніями, яких визначали за конкурсами більше десяти років тому?

Третє. Чи аналізувалися можливі конфлікти інтересів, коли серед власників управителів є чинний депутат міської ради або члени його родини?

Четверте. Чому мешканцям досі доводиться самостійно добувати основні документи про управління будинками, якщо закон передбачає їхнє право на інформацію?

П'яте. Чи можливо створити відкриту систему оцінки управителів, у якій результат роботи буде визначатися станом будинків, а не кількістю пресрелізів?

Шосте. Чи готове місто запровадити окрему підтримку для найстаріших будинків, де невелика кількість мешканців фізично не здатна зібрати значне співфінансування?

Це питання про житлову політику та управлінську відповідальність. Не кожне з них означає персональну юридичну відповідальність Вілкулів за конкретний дах. Але громадяни мають право знати, як працює система, яку роками формували міські органи.

24. Висновок: ЖЕК не господар. Господар - Ви. Але право треба використовувати

Я розумію, наскільки несправедливо звучить фраза «мешканці самі відповідають за будинок» для пенсіонерки, яка отримує невелику пенсію, справно платить комуналку і п'ять років чекає на ремонт покрівлі.

Але ще несправедливіше, коли їй роками не пояснюють, хто саме повинен виконати роботу, скільки грошей уже надійшло, де вони обліковані та які юридичні можливості вона має.

Законодавство не гарантує, що будь-який дах відремонтують безкоштовно. Проте воно передбачає конкретні обов'язки управителя, право співвласників на інформацію, процедуру претензій, механізми перерахунку плати та можливість змінити спосіб управління будинком.

І якщо в Тернополі можна відкрито визначати будинки для співфінансування, у Житомирі публікувати реєстри рішень співвласників, а в Кропивницькому застосовувати програму 90/10, то у Кривому Розі теж можна вимагати більшої відкритості та ефективності.

Питання не в тому, щоб оголосити всі приватні ЖЕКи поганими, а всі ОСББ хорошими. Є успішні й неуспішні приклади кожної форми управління.

Питання в тому, щоб громадянин перестав бути безправним платником у системі, де рахунок приходить щомісяця, а відповідального за ремонт доводиться шукати роками.

Бо платіжка без виконаної роботи - це ще не послуга. А право на ремонт, про яке люди не знають, дуже зручне для тих, хто не поспішає ремонтувати.

Допоможіть продовжити розслідування

Я планую далі перевіряти договори управителів, фактичні ремонти, бюджетні програми, підрядників і те, як виконуються судові рішення.

Якщо Ви підтримуєте незалежну журналістику про Кривий Ріг, можете допомогти розвитку проєкту донатом.

ПІДТРИМАТИ РОЗСЛІДУВАННЯ

А якщо Ваш управитель не виконує своїх обов'язків, зберігайте договори, платіжки, фото, акти та офіційні відповіді. Документи значно корисніші за обурення без доказів.

Документальна база розслідування

Законодавство:

Кривий Ріг, YouControl, суди:

Порівняння міст:

Методологія: аналіз законодавства станом на 13.11.2026, відкритих корпоративних карток, фінансової звітності, судових документів і офіційних повідомлень місцевих рад. Фінансова звітність компаній не дорівнює сумам бюджетних платежів. Політичні, родинні й корпоративні зв'язки не є автоматичним доказом конфлікту інтересів чи порушення закону. Для перевірки законності конкретних конкурсів потрібні оригінальні протоколи та рішення. Порівняння міст не є комплексною оцінкою якості всього їхнього ЖКГ.

Авторський проєкт «Думки Крізаліса».